——陈正楷、周扬达、蔡虹、叶昱廷、周丕茂、卢岳友、李晓、

林芳如委员代表经济界别的发言

乐清，作为私营经济蓬勃发展的前沿阵地，多年来依托敢为人先的精神，筑起了雄厚的工业根基。其丰富的供应链资源涵盖电气、电子、机械等多个领域，上下游产业紧密协同，成熟的产业业态吸引无数怀揣梦想的创业者纷至沓来。在这里，创业氛围火热，从零部件加工到成品组装，一应俱全的配套能快速助力企业起步，成为区域经济发展的典范。

然而，繁荣背后，不少初创的生产型企业面临生产用房困境。随着企业数量的激增，土地资源愈发紧张，合适的生产用地难觅踪迹。工业用地规划指标有限，地价攀升让资金尚不充裕的草创企业望而却步，而租用的厂房往往难尽人意。因此，如何扩大公租厂房供给，规范厂房租赁市场发展，满足中小微企业生产用地需求，已成为延续我市创业热潮的重要命题。

一、基本情况

我市自然资源和规划局2024年用地研究报告（抽样调查271家企业，其中98%为中小微工业企业）显示，我市中小微企业普遍存在用地紧张、生产用房不足问题。其中，49%的企业反映用地不足，44%的企业表示存在拿地困境，60%的企业认为现行工业用地供应无法满足需求，希望政府能采取有效措施，减轻租赁门槛。据估算，我市超50%的企业正在租赁生产用房，其中又以小微企业为主，占比89%。中小微工业企业租赁生产用房来源主要有三种，分别是自住房、商品房和工业厂房。由于租金原因，更多的小微企业选择租在租金较为便宜的农村自住房内，这类企业大多的订单与客户相对较为固定，每年产值没有太大的变化。而对生产环境有一定要求的企业，一般租在工业厂房内，其中部分企业增速较快，生产用房仅做过渡使用。因租赁厂房的特殊性，中小微企业在租用过程中普遍遭遇生产安全难保障、经营发展难扩张、服务管理难享受等诸多问题，亟需政府采取有效措施，破解中小微企业生产难题。

二、存在的问题

（一）合规生产难保障，整改成本易“沉没”

1．消防安全问题突出。为节省场地租金成本，部分中小微企业选择租用农村自建房甚至一些违章建筑作为生产用房。这些场地本身缺乏生产配套条件，存在着巨大的安全隐患。调研走访14家企业后，我们发现有72%的企业租用厂房被相关部门要求在消防、安全生产方面进行整改。存在未按消防规范规划，消防通道被违章建筑、杂物占用堵塞，消防车无法通行；建筑防火等级与生产实际防火需求不匹配，缺少火灾预警、喷淋等基础消防设施；电线电路杂乱、裸露，漏电保护装置投入不足等问题。还有部分厂房缺乏外部空间，员工将电瓶车停至屋内，一旦失火，贻害无穷。由于是租赁的场地，企业不愿意投入过多成本进行整改。某租赁在棚区厂房的企业反映，按照消防要求，企业要在厂区内安装喷淋系统，需投入20余万元的费用进行改造。未来如果需要搬迁，投入的改造费用将无法回收，全部打水漂。

2．环境污染严重。非工业区的租赁厂房往往缺乏废气净化、污水处理等设施，且周边缺乏排放条件，极易造成生产污染。调研发现，我市部分涉及喷涂工艺、简单清洗工艺的企业，废水直排污染土壤与水体，废气肆意排放，异味弥漫周边区域，引发周边居民投诉，查处后遭高额罚款。同时，租用厂房也因整改成本高昂难以解决。某生产精密仪表件的企业，其产品需进行振光清洗，但租用的场地因地处北白象非核心工业区域，排污管无法接入市政管网导致无法正常排污，而被迫搬迁。

（二）经营环境难稳定，发展扩张遇瓶颈

1．租金与租期变数大。租赁厂房在租金与租期上不稳定，面临合同不规范、租金肆意增长、收费标准不透明等问题，影响企业长远发展。调研发现，我市闲置的工业厂房租赁市场较为混乱，有些是通过中介进行租赁，有些是业主直接租赁，还有的是多手转租，存在二房东现象。交了订金后，又会附加提出其他收费项目，导致整体租金昂贵，租期随意，企业主苦不堪言。租赁在北白象坂塘工业区正规工业厂房的某企业主反映，其1000平方米的厂房在交租金前已和房东谈好每平方米150元的价格。待交完房租后，房东又提出需要额外承担20%的房产税和租赁税，且每月另外收取3000元的安保费用、500元的清洁费、400元的电梯维护费、300元的公摊电费等。此外，楼下空地的土地税还需要租户分摊，最终合计的用地成本比预计的费用高出25%。部分用房属于违章建筑，随时面临被拆的风险；有些用房合同到期后，房东不愿意续租面临被迫搬迁的风险；在搬迁时，设备拆卸、安装易损坏，且一旦短期内难以找到理想的适用场地，就必须在设备、规模和场地合规性等方面进行妥协；也因租期原因，企业难以投入大量资金改造员工休息、娱乐设施、开展企业文化建设等，影响人才招聘和企业的长期发展。

2．生产用电难保障。电力能源是生产企业的动力源泉，部分租赁厂房在招租时，没有整体规划好入驻企业的用电需求，导致变压器、电路容量不足。某企业负责人反映，在用电高峰的时候，连办公用房也不敢开空调，怕增加用电量造成过载，原本计划购置的大型用电设备也因此搁置。此外，由于是租用的场地，房东没有产值，亩产效益评价被评为C类，遇到限电时会被要求按照最少的时间标准来用电，导致一个礼拜只能开工3-4天，不仅难以完成客户交付的订单，甚至连员工工资都不知道应该如何计算。

3．设备更新和扩充不便。租用商品房、民房或者一些老旧厂房的企业，常常面临导航难以精确定位厂区位置、道路狭窄崎岖、货物及设备进出调转困难等问题。尤其在添置大型生产设备时会碰到楼层承重不足，大门尺寸狭小，楼上车间没有预留设备吊装口需要拆墙等问题。对一些有特殊要求的生产线，受限于厂房结构，只能通过临时改造来适应生产需求，勉强维持低效生产。我市某规上企业由于场地单层空间不足，无法将一条流水线布置在同一层进行协同装配，只能通过低效的货梯搬运来完成，不仅拉长了工序流程，还增加了不必要的在制品库存，影响企业效益。

（三）场地质效难提升，管理服务露短板

1．产业集聚效应差。中小企业零散分布，不仅难以对供电、排污等基础设施进行统一建设，也难以享受集中的公共服务，如培训、技术支持、金融服务等资源因配送成本高而无法高效覆盖。园区统一的物流、安保、宿舍、保洁、餐饮、会议空间等配套服务也无法惠及，致使每家企业在这些方面或出现短板，或重复投入，影响整体效益。如柳市的很多物流企业搬迁到盐盘工业区后，柳白片区的各小微园企业由于距离较远，原本15分钟左右的送货路程，提升到了40分钟，对发货效率造成了极大影响。

2．影响企业管理与形象打造。根据走访调查，有很多的中小微企业生产用房设置在自家居民楼或者租用村镇非正规工业厂房内，内外环境杂乱无章，外立面斑驳，招牌杂乱，缺乏现代企业标识展示区，给人“脏乱差”、产品低级的印象，影响企业形象和品牌塑造。而散落分布于居民区的各处租赁厂房，时而因噪音、工业污染等问题遭到周边居民投诉。对于相对廉价且租期不稳定的厂房，企业往往改造意愿不强，相关部门也难以进行统一管理和整改。

三、几点建议

（一）扩供给，进一步发展公租小微园和创业园

建议政府根据产业布局和规划，排摸历史遗留的工业用地、长期供而未用土地、村集体建设土地以及小微园、工业区周围边角地等，进一步建设公租小微园或创业园，为创业初期的小微企业提供切实的落脚点。园区建设过程中，要遵循通用性与专业性结合的原则，设计标准化厂房，灵活改造内部空间，以适应不同行业企业需求，如设置通用型车间、有特殊环境要求的净化车间等，同时配备共享会议室、产品展示区等公共空间。在入园企业筛选方面，制定透明合理的标准以及灵活的租赁期限，优先扶持高成长性、高新技术企业，根据企业优劣情况，设置不同的租金优惠政策，筛选优质的企业留下来，助力其平稳度过创业初期。

（二）创增量，适度引入公租或高自持工业地产

在明确土地性质和开发要求条件下，鼓励各类合适的资本进入工业地产，适度发展以公租或自持为主的工业地产来适应不同类型、不同发展阶段的企业，解决他们的生产用房需求。通过提高自持率，避免厂房被随意哄抬租金或大规模撤租现象，确保企业拥有相对稳定的生产环境。鼓励工业地产开发商将自持部分厂房用来为园区企业做配套服务，如餐饮、法律顾问、项目申报、培训、会议、物流等公共配套服务，形成资源协同、合作共赢的局面。

（三）建平台，促进闲置工业生产用房匹配交易

可建立统一的匹配交易平台，透明出租工业用房信息，破解市场上闲置工业用房租用信息不对称和类型不匹配的难题，盘活闲置资源。具体可将厂区面积、功能布局、配套设施、地理位置等数据资料上传至平台，确保企业能精准搜索需求房源。对需要改造的租户，做到统一备案和设计、规范施工和验收，确保安全使用。对一些长期用于出租的用房，政府以长租回购的方式，统一用于公租，并在交易平台上披露信息。

（四）培优企，制定阶梯式公租生产用房政策

根据中小微企业的行业特点，通过相关经济指标和产品“含金量”，评估企业发展指数，筛选一批优质的中小微企业，制定培优计划，为他们提供合适的公租生产用房和政策。具体而言，可对发展指数突出的中小微企业和科技型企业，为他们开辟绿色通道，优先供应土地和置换更加合适的公租用房；对于初次未达标的企业，提供诊断报告与改进建议，鼓励其来年再战；对长周期难以完成发展指数的企业，通过一定观察期，使其有序退出，确保公租生产用房有序高效利用。还可将指数高的企业数据共享给银行等相关的金融机构，促成更多的授信金额，解决小微企业发展初期的资金问题，以促进小微企业快速成长。