——薛子夜、王慧鹏、金柱、郑伟、丁加强委员代表
民建乐清市基层委员会的发言
房地产业对经济增长、财政收入和就业起着巨大的支撑作用，2024年12月9日召开的中共中央政治局会议强调，要稳住楼市，再次释放稳定房地产市场的积极信号。近年来我市经济总量不断增长，2023年实现地区生产总值1663.53亿元，居民人均可支配收入也达到了70828元。即使部分资本、人才外流，但常住人口仍高达147.6万人，年轻人仍然倾向于在城区购房置业，不少新乐清人也会选择留下来创业就业。发达的经济基础和庞大的人口基数，对乐清楼市起到了巨大的支撑作用。由此，适时优化我市房地产政策，及时适应楼市供求关系发生重大变化的新形势，能够推动我市房地产实现平稳健康发展。
一、基本情况
为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，适应当前房地产市场新形势发展，更好地满足居民群众刚性和改善性住房需求，我市于2024年1月出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》。通过优化规划政策支持和产品供给结构、推行出让前建筑概念方案模拟评审、统筹实施城市有机更新和片区开发、结合人才引进精准发放人才购房消费券、加大住房信贷和公积金支持力度、落实换购住房交易环节税收政策、优化商品房预售许可和资金管理等创新举措，促进我市房地产市场平稳健康发展。23年、24年乐清分别成交了5215套、5241套新房，其中普通住宅分别为4648套、4680套，整体呈现平稳态势。尽管有政策支持和部分积极数据，但市场仍存在不确定性。截至2024年12月底，我市累计待售商品房12808套，建筑面积1792207㎡，去化周期为27.43个月，其中待售商品住宅9194套，建筑面积1273683㎡，去化周期为22.99个月。
二、存在的问题及原因分析
（一）楼市供给与本土需求存在偏差
1．部分项目设计不符合群众喜好。经过多年发展，我市房地产市场的购房刚需已日趋饱和，改善型购房比例日益增高。2024年5月，我市房地产市场开始呈现出积极的交易态势，尤其是高端市场表现出强势反弹，市场对住宅产品的品质也提出了更高的要求。但是在实际操作中，对我市购房者的喜好与偏好，却响应不足。如，属于我市重量级产品的滨海未来社区首期于2023年7月份首开，2024年5月份加推了其第四期，但是一期热销之后，后续几期的销售成绩较为一般。据部分购房者反映，整个社区被分割成小地块之后，每个地块占地并不大，并不能形成一整块巨大空间集中打造园林，违背了我市一些购房者对小区景观工程的喜好心理。
2．部分项目得房率低于群众预期。目前，我市很多开发的楼盘都是高层建筑，需要分摊较多的公摊面积，得房率相对较低，无形中增加了住户购房成本。如位于市区丹霞路的桂语丹霞楼盘于2024年1月份迎来首开，一期整体备案均价在17300元/平方米，价格低于同时期中心区平均楼价。但是得房率普遍不高，其中3号楼甚至只有72.5%，导致销售情况一般。再如市区金钰华庭二期，其得房率也只有72%-73%，难以匹配市场需求。
3．部分项目户型不适应群众需求。我市很多小区是混建小区，既有正常的商品房也有指标房，甚至有些楼栋一半是商品房另一半是指标房，导致一些楼盘的户型与市场需求有所偏离。如市区万丽名筑二期项目只有2幢楼作为商品房对外销售，受项目整体设计影响，仅有165平方米和185平方米两个户型，并不是现在市面上的110-150平方米的“黄金面积段”，导致购房群体相对狭窄。
4．部分项目配套背离群众预期。一些项目因周边道路、供水、电力、污水、燃气管网等设施建设缺失或滞后，影响正常交付使用。如：我市风华鸣翠园项目，南侧及西侧部分规划道路涉及永农问题而无法开展建设，影响项目交付工作；龙记玖越庭项目于2023年也因道路出行难题，引发业主集体维权；原墅湾等一些小区车位配比达不到1:1.2的最低要求，无法满足业主需求，曾引发业主和房开的纠纷。
（二）政策举措与各方期许存在偏差
1．住房公积金政策仍待进一步优化。当前，住房公积金覆盖率仍然不高。截至2024年年底，乐清市规模以上企业已开设账户1919家，缴纳人数达到7.58万人，职工缴纳率约为63.80%，非规模以上企业缴纳率更低。同时，住房公积金提取和贷款中仍存在以下问题：我市作为温州市首个“提取住房公积金支付新建商品住房首付款业务”试点，有效缓解购房首付款资金压力，但是部分缴存职工提取后，将导致账户余额减少，进而影响贷款额度；“商转公”政策实施以来，我市共办理“商转公”业务27笔，群众知晓度仍然不高；个人住房公积金贷款抵押“预转现”业务存在部门分别受理、材料重复收取等问题。
2．高品质住宅政策仍待进一步优化。近年来，我市通过打造未来社区、第四代住宅等，建设具有归属感和舒适感的新型城市功能单元。但是，公摊面积、容积率、绿化率等关键事项上的处理涉及开发商和业主切身利益，政策层面需进一步予以规范。如封闭阳台容积率和建筑面积计算规则问题，由于上级相关面积计算标准多次反复变化，政策层面不能很好地引导房地产开发企业建设封闭阳台，导致在交付后业主自行封包阳台而破坏小区整体景观风貌，存在安全隐患，并引起邻里纠纷。
3．人才购房政策仍待进一步优化。近年来，随着区域人才竞争的加剧，人才房政策成为我市引才留才的重要政策工具。我市将人才房作为溢价上限后的拿地条件，人才房的数量快速增加。2022年、2023年我市推出配售型人才住房项目共6个319套，现剩余人才住房98套。不同区域人才房呈现“冰火两重天”现象，中心城区需求旺盛，而周边乡镇需求乏力，去化困难。如：柳市沄栖风华园共88套人才房，还剩余85套；北白象东麓园11套人才房，还剩余8套。
4．房企融资政策仍待进一步优化。虽然我市积极落实落细“白名单”等融资政策，但是部分房地产企业从银行获取资金的难度仍然不低。目前，大荆镇某楼盘和蒲岐镇某楼盘等部分房地产在建项目，存在银行抵押率低、融资困难等问题，部分银行未能做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
（三）安置房建设与预期设想存在偏差
1．市场价值普遍较低。自2017年以来，乐清市城发公司负责代建的城中村改造安置房项目已达18个，总建筑面积241.6万㎡，总住宅面积170.1万㎡，可安置户数11978户。虽然市城发公司已通过对建筑公共部位进行精装修、提高室外景观造价等，着力提升安置小区品质。但是相较于房企开发的项目，安置房在容积率、外立面、景观园林等方面仍存在一定差距，加上其“安置”属性，导致其在二手市场上的流通性较差，市场价值普遍较低。以位于百珍路和玉箫路交叉路口的新湖金溪花园和南珑钰园两个邻近楼盘为例，作为安置房小区的南珑钰园每平方米房价（加入需要补缴的土地出让金等）比新湖金溪花园房价要平均便宜近万元。另外，部分拆迁户反映，当时拆迁的时候他们更倾向于选择“拿房”，甚至向银行融资支付建房款。但是，现在很多挂牌交易的安置房，甚至半年也“无人问津”，高额的融资利息已让他们“骑虎难下”。
2．成本控制难度增大。我市2016年出台的文件规定“被拆迁人按照赔偿所得的安置面积以每平方米3900元的标准出资建设安置房（毛坯房）”。但是，近年来城中村改造安置房收入已无法覆盖投入成本，导致市城发公司经营压力巨大。究其原因在于，原先造价测算标准为2016年或之前的国家计价标准，且按毛坯房考虑，随着近年来国家工程建设标准、设计规范更新，市城发公司在建设过程中新增了双回路供电、充电桩配置、供配电外部线路建设、二次供水建设运维、5G信号覆盖等建设成本，还增设了体育健身设施场地、公共文化设施用房、室外文化活动场地、居家养老服务用房、社区卫生服务站、“共享社·幸福里”阵地等配套设施，加上提升小区品位等其他支出，开发成本大幅上升。
3．剩余用房处置较难。据调查，目前市区城中村安置房剩余房源472套，其中城东街道预计溢出住宅55套。由于房源去化不及时，建设成本回收延迟，加剧了市城发公司的贷款利息负担。同时，市区城中村安置房溢出配套13526.02㎡（东山南二期2058.37㎡、东山南三期6559.9㎡、南岸一期预计4907.75㎡）。为防止资产闲置，城发公司已将东山南二期、三期剩余配套用房进行挂网拍租。但由于其功能是“配套用房”（土地用途为住宅、性质为划拨），非“商业功能”，无法进行正规的商业租赁、运营活动。
4．产权证办理不及时。一些乡镇群众反映，安置房权证办理迟延现象突出，导致无法利用该房产进行抵押或装修贷款。如北白象董先生于2024年10月向媒体反映，白象壹号（橡树湾）小区由乐清市新然房地产开发有限公司开发，包含北白象镇西才头村旧村改造一期项目。由于合同经济纠纷以及房开尚未缴纳质保金和物业维修金，交房近一年仍未取得产权证。再如2024年7月，我市群众在“民呼我为”平台反映，由于乡镇应承担的项目建设费用尚未结清等因素，柳市镇沪东嘉园拆迁安置房在交房一年后仍未取得产权证。
三、几点建议
（一）借鉴珠海模式，优化顶层设计
1．推动建筑计容政策再优化。在我市2024年出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》基础上，借鉴珠海模式（广东省珠海市2024年3月推出了调整建筑面积计容方式，取消公共开放空间、连廊电梯等公摊面积，配套面积不计收地价并按划拨性质登记等一系列创新举措）以及2024年12月湖南省衡阳市、河北省张家口市“取消公摊”或逐步推进“取消公摊”的做法，推出升级版政策。即进一步优化计容建筑面积计算规定，明确不计容公共配套的情形；逐步推进取消公摊面积，实现购房“所购即所得”。
2．推动地产开发政策再完善。由市住建局、市资规局牵头，联动相关职能部门，立足我市房地产市场实际，开展新型住宅专题研究，制定更能迎合乐清本土购房者喜好与偏好的指导意见，完善我市高品质住宅规划建设的顶层设计。同时，优化调整建筑密度等土地开发政策，改善房地产企业的开发环境，使其可以在合理利润空间下提供优质住宅产品。
3．推动人才购房政策再丰富。由市住建局牵头，联合市委人才办、市财政局等部门，强化政策统筹，专题研究现有柳市、北白象等乡镇人才房资源的盘活和去化工作。结合人才购房补贴政策，拓宽房源的盘活渠道，既让更多的人才对象享受到政策福利，又加快存量去化，改善商品房的销售环境。
（二）创新支持政策，破解房企难题
1．灵活调整土地供给“节奏”。由市住建局、市资规局牵头，通过各部门的协同合作，保持房地产开发的适度规模，进一步优化土地供应政策，灵活合理调控土地供给节奏，实现供需平衡。进而全面激发激活房地产企业拿地热情和购房者购房热情，努力为房地产市场“稳增长、稳预期”提供坚实支撑。
2．扩围房地产融资“白名单”。由市住建局、市人行、市金融服务中心牵头，全力落实“白名单”制度，对照“应进尽进”要求，加大修复力度，推动问题项目尽快达到白名单标准和条件。对正常开发建设的项目，建立授信绿色通道，积极满足合理融资需求。
3．增强房企开发投资“信心”。当好房地产企业发展的服务员，通过召开座谈会、走访企业等形式，了解企业的真实需求，切实提振市场主体信心。加大房票等政策宣传力度，组织房地产企业全力推进拆迁安置工作房票政策的实施，有效地激活房地产市场。
（三）加速安置分配，化解办证难题
1．高效推动剩余房源处置。市级层面加快建立安置房房源管理信息系统，加速剩余房源分配。城南街道、城东街道等属地街道，应尽快明确哪些房源、地下车位已不用于安置，以便市城发公司进行运营、销售处置。处置所得作为市城发公司经营收入，推动其可持续健康发展。
2．高效利用溢出配套用房。参照海上明月安置房小区的做法，通过专题会商、一事一议等方式，突破目前安置房溢出配套用房的土地用途限制，使其能够进行商业经营活动，既盘活国有资产，又能满足周边住户生活需求。
3．高效推进安置房登记。成立“登记难”工作专班，深入宣传办证政策、登记要件、办证流程等，指导代建单位完成资料收集、业务申请等办证前期工作，让安置房办证跑出“加速度”。
（四）改善市场预期，刺激消费需求
1．提升市场信息“透明度”。由市住建局、市房地产协会牵头，定期发布准确的房地产市场数据、政策解读等信息，消除消费者的不确定性预期，减少市场观望情绪。精心举办房地产相关的展会和活动，促进房企与购房者之间的交流，提高市场的活跃度。
2．提升公积金“覆盖度”。各乡镇街、开发区协同配合，通过推广“住房补贴”转换为公积金建缴、企业职工工资结构调整等模式，以不增加企业经济负担的方式，稳步扩大公积金制度覆盖面。同时，着力提升“商转公”政策知晓度，积极宣传公积金提取后如何保障贷款额度的方法，并探索推出个人住房公积金贷款“预转现一件事”，实现群众“一次不用跑”。
3．提升市场秩序“规范度”。由市住建局、市市场监管局牵头，针对房地产开发企业未按施工图设计文件开发建设、未按房屋买卖合同约定如期交付、房屋渗漏开裂空鼓等质量问题以及发布虚假违法房地产广告等突出问题，加大整治规范力度，切实维护人民群众切身利益，进而有效增强消费信心。