党的二十大报告指出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。老城是城市更新的重点和难点区域，承载着厚重的历史记忆和重要的城市功能。近年来，乐清市委市政府高度重视老城建设发展，整体谋篇布局，坚持保护与开发并举，推进老城面貌不断改善，全力打造“醉美之城幸福乐清”。当前老城建设中，关键是留住“乐清记忆”，打造宜居宜业宜游的环境。

一、基本情况

乐清老城北依凤凰山，西靠西象山，东依东塔山，位于群山夹峙的谷地中，城中有母亲河金、银两溪穿流而过，是一座拥有1600多年历史的山水古城。街巷布局呈鱼骨状，自北宋延续至今。自古以来乐清老城就是南北交通要冲，商贾云集，市井商贸繁荣。民国十年至二十五年，乐成工商户就有220余家，其中北大街的商户达到94家，经济商贸活动十分发达。但是，随着我市滨海新城区的崛起和整体城市中心的转移，老城区逐渐失去往昔繁华。

近年来，乐清市委市政府践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，对老城区进行了一系列改造提升，如新建了南门文化公园、西岑公园，拓宽提升了建虹北路、人民路、清河南路、清河北路等，新增了老党校、老人民医院、老看守所等6个公共停车场，近700个停车位，大大改善了人们在老城区的生活体验。但是，当前老城区依然存在着“人气、商气、‘底’气”不足的现象，乐清人的“城市记忆”随着“拆改建”逐渐消退，打造宜居宜业宜游的老城任重道远。

二、存在的问题

（一）人气不旺。一方面，老龄化严重。老城区涉及的金溪、银溪、景贤、北门、南门等5个社区，据不完全统计，截至2023年底，60周岁以上人口占比21.98%。相对比，新区东山南、南草垟、清和社区60周岁以上人口占比分别为11.45%、2.58%、2.02%。另一方面，人流量少之又少。特别是年轻人，很少去老城区逛，晚上7、8点后大街上就“寂寞沙洲冷”。据网红餐厅Xfood的店长反映，他们在东浦66创意园的老店和在新区江南里的新店相比，虽然老城租金比新区便宜1/3，然而老城的客流量和营业额却不到新区一半，而且老店以老客预约为主，新增客源很少。

（二）商气不浓。老城区街面上的商铺已失去原有的繁华，如南大街等，到晚上7点后基本打烊，路两边黑压压的一片，行人寥寥无几。据建设东路一商户反映，7、8年前，其店面（16平方米）年租金收入可达7万多，前两年为3万多，现已降至2万多，附近其他店面租金均逐年下降，可见商业衰退严重。

（三）“底”气不再。近年来，老城区的改造工作持续推进，以旧区更新改造、改善居民生活居住条件、提升城市整体形象为主导，做法相对单一，导致乐清许多具有标志性的街道被拆得面目全非，老城区城市肌理被严重破坏，历史“底”气不再。如北大街在几轮不接地气的拆拆改改后，建筑非古非今，旧貌殚退；东大街北侧东门银溪片区原地拆迁安置，楼高60、70米的商品房拔地而起，大街南侧则保留原状，拆一半、留一半，让原街道两侧高程相差竟达1.5米以上，空间严重割裂。

三、原因分析

（一）建设滞后不宜居

1．政策悬而不决。在处理老城区更新的方式上，当前政策主要以政府补偿房款、发放房票拆迁安置，或直接回购为主，但由于财政有限，规划难以自上而下一次性执行到位，老城更新改造面临“政府改不动”，社会资本参与度不高，出现“市场进不来”的困境。面对不确定风险，许多老城区居民对房屋不修缮、不改造、不提升，坐等政府拆迁或回购，导致一些民居年久失修、残破不堪，安全风险高。因受规划控制，老城区的民宅除了鉴定为D级危房外，其他房屋不允许原拆原建，因此大部分居民宁愿重新购置房产，迁居新区，导致人气渐消。如北大街划定的红线范围内已被政府征收，但临近的老宅却迟迟未给出明确征收时间、政策等。另据了解，崇礼巷7号（陈宅），至今已有300年历史，原为陈济民和陈哲夫老宅（其祖上明清时期楚国两位岁进士缉三公及正卿共，《乐清县志》有记载；两位先生生前均热心公益，曾造福乐清百姓），房屋前后均有住宅被征收，且现居民被征收意愿强烈，但不确定何时征、是否征。

2．项目推而不进。老城建设过程中，拆得快建得慢，一些项目因种种原因推进缓慢或停滞不前。如城投集团引进曲江文旅打造北大街历史文化街区项目，但是双方合作推进缓慢，合同签订一年多了仍没有多少进展；西岑公园中的西岑书苑早已于2021年10月1日开放，但其余7000余平方的配套用房却闲置多年；南大街的小商品市场，作为支撑老城经济的平台，原来市场内熙熙攘攘，市场外摊贩云集，现拆除已有3年之久，却因资金、钉子户等多种原因至今仍未有“续集”，导致周边商户陆续搬离。

3．功能缺而不全。老城区配套设施建设不完善，一些老的建筑和设施被拆除后，没有新的进行替代。文化方面，老的电影院、图书馆、剧院三大地标建筑被一一拆除，老城区缺少文化供给平台。医疗卫生方面，乐成街道社区卫生院的建筑几十年未更新，残破不堪，面积小、环境差，硬件条件是城区几个社区卫生院中最差的。教育方面，公办学校硬件条件较差，如乐成一小从已成危房的校舍搬至老市二中校址，乐成二小搬至原一小，教室虽有增加，但是俩个学校却连标准操场都没有，与新区学校有着天壤之别。道路管理方面，部分老城区背街小巷仍存在“有路无灯、有灯不亮”问题，安全隐患投诉较多，据了解，老城区有3条街道、262条巷弄、349套路灯急需提升改造；近几年虽然新增了停车场和停车位，但是由于受空间限制，仍无法满足居民和游客需求。

（二）业态落后不宜业

1．业态低小散。老城区的东、西、南、北4条大街曾是乐清最核心、最热闹繁华、最具烟火气的街道。东大街买木作器具、中医，西大街买红白喜事用品，南大街买服装、小商品，北大街集齐衣食住行用品商铺，是几辈老乐清人的购买习惯沉淀而来，具有十分显著的集聚效应。但如今，“旧已破，而新未立”。除西大街仍保持原始业态和商业氛围，以及南大街从高端服装店集群转为鞋类为主，其他的街道早已成为“昔日黄花”。

2．商家偏陈旧。当前老城区商业业态传统、单一、低端，缺乏吸引年轻消费群体的核心“灵魂”，没有竞争力和特色。如环城西路至环城东路地段，基本上是以小杂货店、小卖部、老式理发店为主，“这一张旧船票”怎能登上新时代的“客船”。总体上讲，老城业态更新缓慢，数十年来不仅没有出现新的调整，反而迁出了许多“自带流量”的好商家，旺了新区，淡了老城。

3．商圈不完整。目前老城区缺乏完整的“吃喝玩乐”商业业态，虽有市场却无法形成商圈。如，在“吃”方面，虽有个别小吃，但是缺乏吸引人的网红餐厅、咖啡馆等，晚上也没有排档等年轻人消费场所；在“玩乐”方面，缺乏影院、亲子、智能健身等休闲娱乐相关业态，无法满足不同消费者的个性化需求。此外，原小商品市场被拆除后，导致该区域的商圈整体上被破坏，难以再恢复。

（三）“文”气淡化不宜游

1．历史文化底蕴不凸显。老城区人文遗产丰富，现有全国重点文保单位1处（东塔），县（市）级文保单位4处（白鹤寺大殿包括华山海法师塔、文虹桥、丹霞山摩崖石刻、蔡氏兄弟合葬墓），文保点3处（徐可楼民居、西象山“勺泉”摩崖、“沐箫泉”摩崖石刻）。尤其是北大街历史文化街区内重要史迹、历史建筑众多，如县衙遗址、拱辰门及明城墙、洪宅、警报机楼、周回春国药号旧址、南怀瑾旧居遗址等，还保存了中国人民银行、新华书店、供销社、总工会等一系列新中国成立初期近现代建筑的旧址。但是，这些建筑物的历史文化挖掘不足，宣传不充分，很多乐清人特别是年轻人知之甚少。

2．历史建筑修建不协调。据了解，在北大街历史文化街区改造计划中存在着诸多不足和隐忧。北大街改造效果图显示，街区立面改造照搬外地模式，街面户户相近、幢幢雷同，没有彰显乐清韵味和个性特色；一些细节没有很好遵循“修旧如旧”的原则，如“中国人民银行”原址的旧时代标识，在改造效果图中显示为新塑标识。再如对洪宅进行重新修复，创建“洪式闾先生纪念馆”，但修旧未如旧，反而破坏了原来历史建筑基调，原来的“周二电波”在乐清既有人气也有名气，2018年修好至今却仍“深藏闺中”。

3．新兴文化业态植入不充分。老城区缺乏如文化创意园、美术艺术馆、音乐馆等吸引年轻人的新兴文化业态。如原来井树文创园里有特色咖啡馆等吸引年轻人的新兴业态，每周六晚上还有特色跳蚤市场等，吸引众多年轻人前往。但是，自从井树文创园被拟设定为文保单位后，原业态被要求迁出，消散了人气，也消磨了年轻人的新鲜感和好奇心。

四、几点建议

（一）聚焦“向优而为”，安居旺人气

1．出台明确政策。完善老城区的近、中、远期规划，明确“拆”与“不拆”、“征”与“不征”的范围，确保政策稳定可期，让老百姓心里有底。对暂不拆迁区域可适当放开规划限制，让居民在一定条件下，可通过原拆原建、加固结构等方式进行更新，以改善居住环境，但外立面等涉及城市公共形象等修缮必须取得相关部门的许可和指导，确保统一协调。此外，老城在规划建设特别是拆后重建时，务必做好前期功课和风险评估，确保改造后老的历史文化韵味不流失，新的业态铺设可实现可持续。

2．加快推进力度。可以借鉴鹿城区的做法，抽调城投、住建、中心区、乐成街道等相关单位人员脱产组成攻坚专班，形成合力，切实加快项目推进。如，尽早解决西岑公园配套用房消防验收问题，完善和更好发挥西岑书苑功能；加快推进北大街历史文化街区项目建设，一手抓好项目监督，确保达到设计要求，一手抓好定向招商，及时引入业态。

3．完善配套设施。精细化更新铺设老城区配套设施，满足老城居民对美好生活的新期盼。如，增加电影院等文娱配套设施；改善卫生院、公办学校等公共设施的硬件条件；提升市政设施，解决“有路无灯、有灯不亮”问题；借鉴无锡市动态公交和响应式停靠服务的做法，探索在老城先行先试网约公交车方式，缓解人们出行难、停车难问题；对公共空间进行微改造微提升，引入一些公共艺术装置和景观雕塑，实现“融景于人，人景合一”。

（二）聚焦“向新而生”，兴业聚商气

1．强化统筹管理。规范管理，统一招商，分区域打造“一片一主题、一街一特色”的业态布局。如在北大街区块打造以历史古迹、民间博物馆、艺术工作室、休闲娱乐餐饮等为主的人文业态等。通过减免租金、提供创业补贴等方式，吸引企业、商户特别是年青人群体来老城进行商业创业，重新聚起朝气蓬勃的新商气。

2．培育特色业态。如，借鉴佛山市“良缘路”的经验，在老市府周边培育婚庆配套产业业态，打造网红打卡地，盘活周边市场和产业。因太平桥自古就有“百年喜事从此过，俗尘半点不飞来”的美好寓意，可以借此宝地，讲好老乐清人的“喜事”，铺好新时代乐清人的“喜路”，建议以太平桥为中心并向太平巷延伸，依托北大街，打造以婚姻、爱情、古风为主题的婚恋摄影基地，吸引年轻人来此登记、拍照，聚人气、旺商气。此外，还可以以北大街为中轴，在周边打造乐清传统餐饮产业，聚集“灯盏糕”、芙蓉麦饼、番薯黄夹、大荆糕头、大荆炒粉干、糯米饭、清江三鲜面等传统特色小吃，召回如“阿杰”烧烤等老店，让人们品味“舌尖上的乐清”。

3．引入新兴业态。引入网红餐饮、文化艺术、休闲体验等新兴业态，打造多元化、市井化、大众化的特色城区。如吸引一些有创意的品牌和概念店入驻，注入新的商业活力，可参照当下热门的雁荡古洞咖啡馆、MOJ咖啡黄檀硐店的“景区+咖啡”新业态，打造“市集+咖啡”“老房子+咖啡”等新模式；举办传统文化节日庙会、艺术展览、灯展、美食节等，吸引更多顾客和游客前来消费和观光。

（三）聚焦“向美而行”，乐游强底气

1．加强保护修缮。不破坏老城区传统格局和街巷肌理，保存利用既有建筑，延续城市特色风貌。如北大街历史文化街区改造时，全力保护传承老城的特色标识和历史记忆，包括旧门牌、旧标识、旧围墙、旧门窗等。加强历史古迹建筑修缮，对街区内建筑按历史文化价值分类评估，明确修复保护的等级和方法，遵循修旧如旧原则，最大限度地保护原建筑元素。此外，保留一部分原有店铺形态，使原街区的历史文化氛围不因改造而消失。

2．深挖古迹文化。如挖掘乐清县衙遗址、沐箫寺等历史建筑背后的故事，整理沐箫寺关于周陵王之子王子晋的传说，“让建筑可以阅读”；解读北大街诸宗族家风家训，整理出“孝文化”故事；将“三贤祠”将打造成为研究、考证、纪念为一体“宋韵文化”等。同时，将这些“文化”和北大街历史街区、乐成八景、乐清十古等景点串联起来，做到“一步一景一画卷，移步换景画中游”，打造老城文旅新名片。

3．植入新兴文化。打造文化打卡地，如打造城市记忆博物馆、里院（小型主题）展览馆等，在古建筑里展示文化资源、举办文化艺术节等方式，将建筑文化与商业业态相结合，展示老建筑独有的文化魅力。引入非遗馆分馆，让非遗“活”起来，让人们可以沉浸式地体验非遗文化如细纹刻纸、蓝夹缬等。做好宣传文章，可以将老城的宣传资料制作成微电影或者短视频，在新城区大型LED屏、S2线轻轨等播放，讲好乐清老城故事，不仅吸引游客来乐清，还要让游客记得住乐清，传播乐清。