——金培培、赵萍萍、周海燕、陈佳、蔡航凯、陈啸、周扬达、徐佩佩委员代表乐成委员联络组的发言
商业综合体是指以购物中心为主导，融合商业零售、娱乐、文化、餐饮等多项功能活动，面向各类消费人群提供综合性服务的商业体验空间。综合体之于城市，不仅是满足群众生活和消费需求的重要场景，是商贸消费升级的有力载体，更是城市繁荣的助推者与展示名片。2023年4月4日，乐清市人民政府印发《关于推动经济高质量发展的若干政策》，将现代服务业高质量发展定为重要政策之一。但我市部分商业综合体正面临着人气不足、消费不旺的挑战，如何在当前竞争激烈的商业环境下，激活流量、吸引更多消费者，成为了商业综合体升级焕新的关键一步。
一、基本情况
全市已运营的商业综合体共11个、即将投入使用的商业综合体共3个（中金汇、不夜街、渔人码头），规划待建1个（北区赶海商街），合计15个。总商业建筑面积约88万平方米，人均商业建筑面积0.6平方米。空间分布上，主要集中于经济相对发达的区域，即城南街道、城东街道、柳市镇、虹桥镇、北白象镇、盐盆街道，其余区域仅有底商类型，未见综合体布局；人气和消费数据上，日均客流量达3万人次1个，2万人次3个，亿元级营业额5个，商户入驻率高于60%以上5个。
二、存在的问题及原因分析
（一）商业综合体“遍地开花”，多而不优
1．数量多精品少现象显现。近年来，我市商业综合体“野蛮生长”，数量快速增长，但是精品化程度不足、优质综合体少。从经营数据看，我市亿元级销售额综合体数量少，全市11个在运营商业综合体中营业额上3亿元的仅1个，商铺入驻率90%以上2个。对比人口、经济体量相近的余姚市，其商业综合体共9个，营业额上3亿元2个，商铺入驻率90%以上3个，精品化程度更高。从规模体量上看，我市营业面积超8万平方米的仅2个，新建商业综合体普遍较小，如不夜街0.9万平方米、中金汇3.2万平方米等。而高端品牌入驻对综合体的营业额、人流量与规模有硬性要求，指标未达要求使我市综合体引入高端品牌困难。进驻我市的国际连锁品牌主要有正大广场的优衣库、南虹广场的沃尔玛等，相比瓯海区万象城有始祖鸟、瑞士雷达手表、潘多拉珠宝等大量国际品牌，仍有较大差距，导致不少消费力强、品牌要求高的市民跑到温州、杭州消费。
2．区域分布冷热不均。我市15个商业综合体城南街道就占6个，且距离均在2公里内，却未能形成规模性的大商圈。由于综合体分布过密，引发“商战”，导致综合体人气和购买力分散，老商圈凋敝。如曾经一枝独秀的乐清时代广场，在南虹广场开业后式微，日均客流量跌至3000人次，现已被迫转型为小商品市场和培训基地；虹桥宝鑫广场在虹桥天元广场开业后业绩暗淡、店铺大量空置等。同时，部分区域又严重缺少商业配套。如清江、雁荡、大荆镇等均未布局商业综合体，不少大荆居民跑到温岭购买家电家具、汽车等大额消费品，导致我市消费力外流。
3．物业自持比率偏低。物业自持率是指土地出让公告中规定的开发商需要自持建筑面积比例，部分综合体的土地出让指标不科学，规定的自持率过低，导致开发商着眼于地产开发的收益，后期运营中逐步偏离最初的规划和发展方向。如蝴蝶广场、江南里的自持率分别为20%、30%，开发商售出大部分产权，导致综合体所有权分散，难以统一运营。此外，这些综合体开发商已通过住宅、酒店等物业的出售、出租，基本收回了投资甚至获得部分利润，不愿再投入大规模资金在综合体的改造及运营上。
（二）商业业态“千篇一律”，内卷严重
1．偏离原有定位。部分综合体不仅在业态选择上缺乏特色，经营过程中也未及时调整。如：江南里本应打造为滨海新区高端商务商业综合体和夜间酒吧一条街，实际只引进一家胡桃里，现在还改为成林海鲜排档（装修中）；蝴蝶广场原定位为文化综合体，土地出让条件要求文化业态达80%以上，实际仅打造了非遗馆，远未达到要求，目前主营业务已变成家居建材、青少年培训等；周边拥有大量住宅小区的正大广场，开业至今未引进大型商超，不能满足周边居民的消费需求。
2．同质化竞争严重。目前，正大广场有68家、江南里77家、乐清时代广场57家、百佳广场61家等，门店数量普遍偏少，业态不够丰富。同时，这些综合体的业态又基本以餐饮和零售为主，品牌相似度高、首店少，生活消费体验感较弱。除正大广场有独家的优衣库外，其它如星巴克、肯德基、瑞幸咖啡、汉堡王等品牌，南虹广场、正大广场、江南里等地均有分布。在首店经济成为城市新商业体“流量密码”的当下，这样的业态呈现显然难以“吸睛”。
3．商业活动效果有限。部分综合体所开展的活动虽然非常红火，却没有为综合体留住人气。如路之遥奥特莱斯举办两届啤酒节，第一届亏损2800万元、第二届亏损400万元，投入巨大，活动期间人流量很大，但是结束后又复归原样，平时营业额无明显变化。究其原因在于啤酒节与商户主营业务没有关联性，投入大回报小，这类活动将难以持续开展。
（三）运营服务“温度欠佳”，痛点不少
1．购物体验不佳。一些商业综合体的开放式街区应对天气影响的措施不足。比如江南里风吹雨淋日晒，在车辆接送区、等候区没有雨棚、雨具等设施，特殊天气消费者不愿意逛，南虹广场、天元广场等商业步行街也存在类似问题。还有部分综合体“脏乱旧”，如乐清时代广场卫生间多个门把手损坏，也不提供卫生纸等。反观温州万象城客服中心提供各类物品租赁，有披肩毛毯、妈妈背凳甚至有宠物背包、宠物推车，卫生间也是整洁明亮。
2．出行停车不便。很多综合体存在周边道路拥堵、停车困难等问题。如：柳市现代广场、乐清时代广场用地类型为农贸市场，配套车位较少；江南里一期地下停车位数量少，且大多为使用率较低的机械停车位，周边虽有总部经济园停车场和智慧停车楼，但距离商户集中区域较远；正大广场主入口开在六环路十字路口，既不符合城市道路交通设计规范又易拥堵，购物中心的地下停车位少，消费者要走很远才能到主楼，而S2线到站乘客要穿过车水马龙的六环路才能抵达购物中心。
3．交通配套不畅。提升商业综合体的消费人气，需要公共交通配套先行。当前市民进出商业综合体的便利度不够，尤其是夜间出行不便。如：南虹广场到市客运中心、乐成、港区、云岭、北白象等各地的末班车时间是18:00，直达大荆的还没有；途径正大站的公交路线仅有三条，且均是老城方向，末班车时间均是18:00；路之遥奥特莱斯也没有直达中心城区的公交路线。
（四）扶持政策“显露疲态”，力度不强
1．支持范围有限。目前我市就促进综合体消费出台了相关政策，但是这些政策在开展商业活动方面扶持不够，主要是对时尚消费品牌首发、品牌首店等给予奖励。而温州市对此出台了相关规定，比如文旅融合演艺给予运营管理机构最高30万元奖励；对举办的各类文创市集、节会雅集等系列文旅主题活动，给予活动所需费用的60%、每次最高50万元补助等。
2．活动审批困难。调研发现，支持“外摆位”、发展月光经济等政策并没有真正落地。据悉，若商业综合体申请节假日开展室外活动，行政执法部门往往以文明城市创建、卫生城市创建等为由拖延批准，导致商户错过活动节点，“烟火气”与“文明味”难兼容。而职能部门牵头开展“共富市集”等活动时又可以举行，南虹广场、柳市现代广场、虹桥天元广场等均遇到这种“区别对待”。
3．造节兴市乏力。近年来，我市指导商业综合体发挥各自特色，策划举办系列线下促消费活动，如新春购物节、暑期购物节、金秋购物节，正大广场星空露天音乐节、天元广场国潮集市美食节等。但是，总体来看，这些“造节兴市”活动仍然数量有限，影响力不够。而周边一些县（市、区）的做法值得借鉴，如玉环县吾悦广场，以官方主办、行业协会组织和运营机构承办的方式，持续性的开展健康家庭挑战赛等各类活动，吸引了大量人流。
三、几点建议
（一）助推多点联动，做大做强核心商圈
针对我市商业综合体精品少、规模小、品牌低等问题，建议集中资源提升商圈规模，打造核心商圈。凭借形成规模化的商圈招引高端品牌入驻，突破同质化竞争困局，以形成新的商业生态链，为我市商业发展注入新的活力和动力。
1．加快打造“南虹广场-中金汇”高品质商圈。建议打通南虹广场与中金汇间的各处通道，比如架起具有吸引眼球、适合打卡的“空中连廊”、“星空桥”或“地面小火车”等，并在其中融入具有观赏性、体验式的内容；串联S2线到全市各区域的公共交通线路，连接周边的天豪君澜大酒店、玉箫书院、中心公园，实现商圈四通八达，将人气汇集一处。
2．锚定柳市现代广场、虹桥天元广场的“休闲娱乐消费集聚区”定位。凭借其在柳市、虹桥经济强镇的优势位置，整合周边丰富的商业资源，如柳市黄七甲村实验路美食街、浙南众创园商业街，形成集聚性消费；支持天元广场利用红线内空地开展外摆位，可伸缩式风雨棚等设施的应用，将商业综合体的购物中心业态扩大到外围街区，提升整体消费热度。
（二）注入特色基因，推动综合体“错位经营”
1．因地制宜，引导商业综合体差异化发展。支持正大广场擦亮“月光经济街区”名片，开展夜玩项目和夜间限时优惠等活动；江南里重点打造商文旅街区，业态招引偏向商务聚会、家庭聚会、品质酒吧、设计师店及青春文化业态等；渔人码头面向温州市级旅游消费，着重开发民宿、休闲餐饮、高端月子中心等休闲娱乐场景，打造具有“山、海、湖、河、城”五位一体元素的城市综合体；不夜街寻找“夜游夜食”亮点，打造成为金银溪至清和公园夜游带上的特色商业配套，打通水上游线并且进一步开发不夜街的南北片商业地块，破解现有规模太小、单打独斗难红火的困局；凯达国际、百佳广场等区域型商业综合体着眼本地消费者需求和消费层次，引入更接地气的品牌门店，丰富日常生活所需的业态。
2．助推落后商业综合体适时转型调整。对确实不适应城市发展布局的商业配套设施，以及年代较久、配套设施陈旧的商业综合体，引导其转型为专业商贸市场，形成新的消费聚集。可借鉴温岭市的相关经验，将落后的综合体打造为水产品、鞋材、工具刃具等专业市场；可推广时代广场转型为小商品市场和培训基地的做法，进一步打造专业零售或服务市场，如高端服装订制等，满足特色消费市场的需求。
（三）加快迭代升级，锻造精品共享空间
1．以创建国家级、省级著名商业街区（高品质步行街区、商圈）、夜间经济集聚区为抓手，为综合体提升能效。市商务局应进一步细化《乐清市人民政府办公室关于大力培育发展“新品牌 新消费 新时尚”的若干政策意见》的实施细则，明确遴选市级文旅消费示范基地（街区、景区）、特色美食街区、旗舰店、美食体验示范点的遴选标准，对商业综合体申报省级、国家级项目给予指导。还可参照温州市的标准，研究制定给予文旅表演最高30万元、节会雅市主题活动最高50万元等奖励政策。
2．加大政策扶持力度，助力商业综合体开展特色活动。一是鼓励开展联合活动、特色活动。借助部门的权威性与行业协会的专业性，给活动提档增效，引导综合体利用报名费、商家赞助、冠名或利用财政补贴等筹集活动经费。鼓励商场、商圈延时经营，对夜间延时经营产生的电费给予20%-30%的补助。二是简化活动审批流程。允许有条件的商业综合体利用室外空地发展外摆位，市市场监管局简化登记材料、时间和流程；市综合行政执法局指定专人专班负责户外活动审批流程，对主办方在同一场地举办相同内容的多场次活动，实行一次性许可。
3．加强引导与支持，完善商业综合体配套设施。完善交通基础设施并梳理问题清单逐个化解，如为江南里与总部经济园之间设置快速通行指示灯及通道；在现代广场周边增加停车场，施划地面临停车位，实施日夜间差异化管理；对正大广场与S2线站点之间增加人行天桥等。补充公共交通配套，为全市商业综合体量身打造专线、增加班次、推迟末班车时间。鼓励综合体改善照明、风雨连廊等公共设施，提升居民和游客的体验感受。