──叶舟、倪烨梓、薛文锋、朱琴燕、陈渝、陈宇强委员代表民盟乐清市委员会的发言
实行不动产统一登记，是全面深化改革中的一项十分重要的改革，能有效保护不动产权利人的合法权益，具有激活沉淀资产、撬动经济发展的杠杆功能，对提高政府治理效率，方便企业、方便群众具有重要意义。但是，目前我市仍存在大量的无证房产，影响到了我市经济的发展。因此，妥善解决无证房产，有效盘活个人资产，已经成为当前必须引起高度重视的一件大事。
一、我市无证房产的基本现状
从国土部门获得的信息，我市现有在册登记的国有出让住宅土地46501宗，登记的土地面积合计为577.81564万平方米，其中有房产登记的为22089宗，登记的土地面积合计为87.643578万平方米。2016年至2020年5年间，我市国有出让的住宅土地208宗，总供应土地面积为207公顷，计206.7930万平方米。我们假设上述住宅土地208宗现均在建设之中，并在在册登记的国有出让住宅土地中予以扣减，可以肯定，我市至少存在284万平方米的国有出让住宅用地上的房产没有登记房产证，房产登记的比例约在50.7%。
而从在册登记的农村宅基地登记状况来看，结果更令人惊讶。从宗地数量来看，我市现有在册登记的农村宅基地207713宗，其中有房产登记的为54375宗，没有房产登记的有153338宗，房产登记的比例仅为26%。农村宅基地在册登记的土地面积合计为1447.492118万平方米，其中房产登记的土地面积合计为410.798393万平方米，那么就是说在土地面积合计为1037万平方米宅基地上的房产没有登记。
以上调研的数据，尚不包括历史遗留下来的既无土地使用权证，又无房产权证的三无房产，也不包括市区个别企业主将工业用地厂房改建成住宅，然后转让给居民居住的无证房产。可见，我市住宅无房产权证数量十分可观。
二、造成我市住宅无证现象的主要原因
（一）我市农村居民对房屋产权登记观念淡薄，导致农村无证房产大量存在
我们抽样调查了翁垟街道某社区的10户居住在民国时期遗留祖遗房屋的户主和10户将祖遗房屋拆建后居住的户主，发现，他们的房产除九十年代统一实施的土地确权登记外，再没有进行任何形式的房产登记。询问他们原因，回答几乎是一致的：没有想过要登记，自己的房子又不会被人抢走。由此可见，房产登记在农村并没有引起人们的关注，更谈不上重视。
（二）历史遗留的无证房产问题处于失管状态，导致无证房产累积增加
我市历史遗留的无证房产由以下几个阶段形成：第一个阶段是建国后到国务院1982年颁布并实施《村镇建房用地管理条例》和《国家建设征用土地条例》期间，在此期间建成的房屋，不管是单位或者个人，均没有审批登记。第二个阶段是国务院1982年颁布并实施《村镇建房用地管理条例》之后到1994年实施《确定土地所有权和使用权的若干规定》期间，在此期间，形成了一大批无证房产。第三个阶段是1994年《确定土地所有权和使用权的若干规定》实施后到2014年浙江省政府颁布《浙江省违法建筑处置规定》期间，在此期间涌现出大量违建房产，其中最多的是超面积建设房产。
为解决无证房产问题，我市在上述各个阶段均出台过相关政策措施，但并没有有效消化本阶段的无证房产。如，1994年《确定土地所有权和使用权的若干规定》实施之后，各乡镇（街道）曾花费大量的人力、财力对全市的房屋用地实施普查登记，发现了一批没有权源依据的房产，但未作出有效处置。又如，2014年浙江省政府颁布《浙江省违法建筑处置规定》之后，我市也相应出台了《乐清市农村历史遗留违建住宅处置办法》，但是生效的5年期间，依照《办法》办理房产登记的数量寥寥无几。
（三）九十年代以单位职工集资建房形成的诸多房产缺乏统一规范管理，导致城镇无证房产大批存在
上世纪九十年代，我市的房地产开发建设尚未形成，各单位为了改善员工的居住条件，纷纷申请单位集资建房。如，建设西路的一些老旧小区以及华兴小区、乐湖小区、乐商小区、乐昌大厦等，均是集资建房形成的房地产。而这些房产所使用的土地绝大部分是通过划拔方式取得，集资者均以摸文的方式获得房屋，一般未取得房产权证。如，汇丰路上的“乐商小区”，有17幢408户住户，入住已经十五年左右，目前没有房产证，原因是该小区系当时乐成商会搞的集资建房。
（四）房地产开发商的违规、违法操作以及管理不善，导致购房户无法取得产权证书
一是开发商的违规、违法操作形成的无证房产。如，柳市镇柳江路的“世纪广场”，建成住宅商品房429套，因开发商至今尚欠土地出让金8000万左右，在未缴纳完土地出让金的状况下，无法取得施工许可即开工建设，目前，工程竣工已经5年之久，但到现在为止，还不能为购房户办理房产证。二是开发商管理不善造成的无证房产。如，城南街道银来大厦2幢24层大楼200户住户，入住10多年，因房地产企业破产，项目没办理峻工验收，至今未能办理房产证。三是违章建筑导致的无证房产。如，建设西路的紫阳小区2幢20多层200多户，入住八年左右，因小区属于违章建筑，至今也无法办理房产证。
（五）改变土地用途建成的房产投入市场，形成无证房产
随着城市框架不断打开，我市原来规划建设为工业厂房的区域，已不再适合建设工业厂房。十多年前，我市开始“退二进三”，在划定的住宅区范围内，出现了厂房企业主将变更了用途的厂房，自行改为三产用房或者建成住宅用房，以低价投入市场，形成一批改变土地用途的无证房产。这一现象在乐成街道范围内较多，如，建设西路新丰小区200多户住户的房产就是改变土地用途形成的无证房产。
三、我市无证房产长期存在带来的弊端
（一）无证房产长期存在造成管理组织缺失
无证小区的房地产权无法登记，住户不能落实业主身份，不能依法成立像业主委员会那样的小区管理组织，使小区管理混乱。如，水、电、气、通讯、有线电视等供应商们在无证小区往往“八仙过海各显神通”，造成小区内线路杂乱，各路品牌的供应设备叠加架设、相互干扰，加大了安全隐患，也造成重复建设的资金浪费。此外，无证小区停车难、脏乱差是常态，人为安全隐患严重。
（二）无证房产长期存在影响个人资产盘活
从我市国有住宅土地和农村宅基地土地的房地挂接率上看，按国有土地住宅均价为每平方10000元和农村宅基地土地住宅均价为每平方5000元计算，可以粗略得出，我市目前共有价值几千亿元的国有土地住宅和农村宅基地土地住宅滞留在了无证房产的账面上，银行业眼中的优质“信用抵押品”无法得到开发。同时，也不可避免地，这些房产正在以白菜价在不合法的或介于合法与不合法之间的灰色地带流动着。
（三）无证房产长期存在导致国有资产流失
上文提到，无证房产一般在不合法的或介于合法与不合法之间的灰色地带流动，由于没有登记，这种交易只在买卖双方之间发生，双方无需到税务部门缴纳税金，更无须到登记部门办理登记，造成财政收入流失。
四、几点建议
（一）彻底理清无证房产的各种情形，为精准施策提供坚实基础
为了精准、有效清理各类无证房产的存在，建议“新官要理旧账”，积极面对历史遗留问题，在全市范围内发动乡镇（街道）、社区、村民委员会等开展无证房产的普查和梳理工作。同时，延展《乐清市农村历史遗留违建住宅处置办法》的有效期，以普查为契机做好政策宣传，促成农村无证房产补办手续，降低无证农村宅基地住宅的数量，盘活存量资产。
（二）鼓励无证小区成立准自我管理机构，引导补齐手续，完成首次登记
以“补齐手续、完成登记”为契机，鼓励无证小区先行成立准自我管理机构，推动产权登记进程，统一小区户主补办登记手续。如，城南街道银来大厦的200户住户，可以先以自我管理组织机构的名义，对接相关竣工验收手续，逐步取得房产登记。同时，准自我管理机构可以统筹协调小区户主补齐手续，完成首次登记。如，乐商小区等集资建房可以参照华兴小区集资房以业主补交土地出让金作为依据成功办理初始登记。
（三）参照解决历史遗留无证房产的办法，处理改变土地用途或者其他违章原因形成的无证房产小区
一是对符合“退二进三”条件但登记材料不完整的，改变原先将不予登记作为惩罚手段的思路。打消开发商或者企业主的侥幸心理，收回虚假承诺，诚信履约，与户主达成双方和解，从而充实登记材料，补交土地出让金，补办相关登记手续。二是由其他违章原因形成的无证房产（小区），对照最新规划标准，甄别成因，提出整改意见。建议引进已经形成住户自我管理机构的代表参与整改意见讨论，提升整改政策宣传实效，发动住户形成整改共识，积极落实达成整改。